Pacov naše město

Přinášíme informace, které nás zaujaly a mohly by zajímat Vás

Jak město prodává parcely - část 2

Zastupitelé svým usnesením rozhodli, že město nabídne k prodeji parcely v lokalitě ulice Svatojánská. Zvolený způsob prodeje vede k tomu, že před úřadem začali tábořit zájemci, kteří chtějí parcely koupit. Způsob prodeje parcel je nedůstojný a kromě toho nese značná právní rizika jak pro město jako prodávajícího, tak pro zájemce.

V tomto komentáři bych se rád znovu zamyslel nad způsobem prodeje parcel. Bude to delší čtení, proto shrnu závěry, které se v následujících odstavcích pokusím doložit. Zvolený způsob prodeje parcel je nedůstojný, když jako kvalifikaci pro prodej parcely určuje ochotu “stanovat” před úřadem. Možná by bylo lepší vyhlásit soutěž v žonglování. Schopnost žonglovat souvisí s prodejem parcel stejně, jako schopnost před úřadem stanovat a alespoň není tak časově náročná. Co je však horší, zvolený způsob přináší nezanedbatelnou míru právní nejistoty pro obě strany. Podle zdrojů, které uvádím níže, může neúspěšný zájemce o parcely způsob prodeje napadnout z důvodu ceny nižší než tržní a z důvodu diskriminace požadavkem osobního podání. Pokud se spor povleče, mohlo by se stát, že prodej bude zpětně prohlášen za neplatný z důvodu porušení zákona. Kupující je v nejistotě. Městu hrozí riziko náhrad škody.

Co se děje dnes

Město nabízí parcely v lokalitě Svatojánské ulice. Již cestou na jednání zastupitelstva jsem si všiml, že před zámkem stojí zaparkovaný obytný vůz. Ukázalo se, že zájemci o parcelu neponechali nic náhodě a hned při jednání zastupitelstva již “stáli frontu” na podání žádosti. Od té doby přes den čekají přede dveřmi č. 1.12, kde se má osobně podávat žádost. V době, kdy je úřad uzavřen pak čekají před bránou úřadu a noci tráví v “obytňáku”. Termín podání žádostí je 8. 6. 2021 v 8:00. Zájemce tedy čekají 3 týdny “kempování” před úřadem (detailní rozbor situace následuje po fotografiích).

Přes den je obytňák na parkovišti

Přes den zájemci čekají před dveřmi 1.12

Po zavření úřadu čekají zájemci před bránou

Jak má obec prodávat parcely

Pro prodej obecního nemovitého majetku musí být splněny následující podmínky:

✅ záměr musí být zveřejněn na úřední desce - splněno - záměr je zveřejněn
✅ o naložení s majetkem musí rozhodnout zastupitelstvo nebo rada obce - splněno - o nabídce prodeje rozhodlo zastupitelstvo včetně pravidel a ceny, o prodeji následně také rozhoduje zastupitelstvo
❓ majetek musí být prodán za tržní cenu - pokud není prodáváno za tržní hodnotu, musí být toto rozhodnutí zdůvodněno
❓ obecný požadavek stanoví, že město by mělo postupovat nediskriminačně

Prodej za cenu nižší než tržní

Podle údajů, z katastru nemovitostí, se obvyklá cena za parcelu v katastrálním území Pacov v posledních letech pohybuje kolem 1500 Kč/m². Parcely v lokalitě Svatojánské ulice jsou nabízeny za cenu výrazně nižší (726 Kč/m²), než odpovídá ceně tržní. Proto by cena měla být dobře zdůvodněna. V rozhodnutí o prodeji však žádné zdůvodnění nezaznělo. V oznámení je zmíněno chybějící zasíťování, kterým je odůvodněno snížení ceny, avšak toto snížení je vztaženo vzhledem k ceně zasíťovaných parcel, které město nabízelo v lokalitě U Unika. I cena parcely v lokalitě U Unika je výrazně nižší, než cena obvyklá.

Zákon o obcích od roku 2016 obsahuje explicitní ustanovení, které tento požadavek stanovuje. Rovněž v metodice Ministerstva vnitra tzv. Blue 7.2 je tento požadavek rozebírán.

§39 odst (2) Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné.

Obec má právo rozhodnout o prodeji parcel za cenu nižší, než tržní, když využije volnosti, kterou má v spravování věcí komunity z pohledu nejen finančního. Tuto možnost dává rovněž zákon o obcích:

§38 odst (1) Majetek obce musí být využíván účelně a hospodárně v souladu s jejími zájmy a úkoly vyplývajícími ze zákonem vymezené působnosti. Obec je povinna pečovat o zachování a rozvoj svého majetku. Porušením povinností stanovených ve větě první a druhé není takové nakládání s majetkem obce, které sleduje jiný důležitý zájem obce, který je řádně odůvodněn. Obec vede účetnictví podle zákona o účetnictví.

V čem je riziko současného postupu města? Vzhledem k tomu, že součástí oznámení záměru prodeje nemovitostí není výslovné zdůvodnění ceny nižší, než je cena tržní, nelze zabránit zájemci o parcelu, aby v souladu s ostatními oznámenými pravidly, která určují povinnosti zájemce po získání parcely, nabídl obci cenu vyšší, než tu, která je v oznámení. Existuje riziko, že v takovém případě nebude možné uplatnit pravidlo pořadí podání žádostí a obec se nabídkou bude muset zabývat a minimálně ji posoudit z hlediska “správného hospodáře”. Pokud by zájemce byl ochoten splnit všechny požadavky kladené v oznámení, existuje riziko přerušení celého procesu a jeho opakování buď s vyšší cenou, nebo s odpovídajícím vysvětlením ceny nižší než tržní.

S obdobným problémem se může potýkat také oznámený záměr uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, kde je uvedena cena za parcelu (1000 Kč/m²) rovněž nižší, než je obvyklá cena tržní v Pacově. V tomto případě do problému vstupuje ještě otázka nepovolené “veřejné podpory”, protože smlouva je uzavírána s právnickou osobou podnikající.

Diskriminační postup prodeje

Druhým rizikem zvoleného postupu prodeje parcel je možnost, že některý ze zájemců o parcelu se bude cítit omezen ve svých právech zúčastnit se prodeje a podat žádost. Pokud si představíme situaci, kdy je zájemce o parcelu v době mezi oznámením záměru a příjmem žádostí mimo republiku, nemá možnost podat žádost, protože její podaní je podle pravidel nezbytné učinit osobně. Dnes je běžné komunikovat s úřady i obecní samosprávou i bez osobní přítomnosti (elektronicky datovou schránkou, poštou) a u podání žádosti není žádný relevantní důvod pro osobní přítomnost. Existuje riziko, že by zájemce mohl napadnout zvolený postup z důvodu diskriminace, když obec vyžaduje osobní podání na místě.

Před časem na toto téma vyšel článek zde na Pacov.City, kde byla současná situace zájemců tábořících před městským úřadem na základě minulých zkušeností předvídána. Na toto téma se také na základě mého dotazu vedla diskuse na zastupitelstvu. Lze říci, že zastupitelé mohli tuto situaci očekávat.

Jde to dělat jinak?

Rozhodně jde a ani by to nemuselo dát tolik práce. Stačí se rozhlédnout po republice, jak obdobnou situaci řeší jiné obce, které navíc zpravidla mají daleko menší úřední aparát. Všechny níže uvedené obce důkladně zdůvodnily cenu nižší než tržní, žádná nevyžaduje osobní doručení žádosti. Používají různá pravidla pro přidělení parcely při větším počtu zájemců od bodového hodnocení po losování. Zastupitelům by stačilo se rozhlédnout a okopírovat některý z postupů nebo vytvořit vlastní řešení třeba kombinací prvků použitých jinde.

Obec	Počet obyvatel	Zdůvodnění	Omezení nakládání	Dlouhodobý příjem žádostí	Způsob podání	Výběr žadatele
Čížkovice	1464	ANO	ANO	ANO	libovolný (osobně, datovou schránkou, emailem,poštou)	transparentní bodové hodnocení a v případě shody bodů rozhoduje datum přijetí žádosti v dlouhodobém seznamu zájemců o parcely.
Javorník	250	ANO	ANO	?	libovolný (osobně, datovou schránkou, emailem,poštou)	přednost má občan obce, pak pořadí podání
Jaroslavice	1268	ANO	ANO	NE	libovolně (osobně nebo poštou)	primární parcela a další parcely komise zastupitelů, ne zcela transparentní kriteria, ale při nerozhodném výsledku je poslední instancí losování
Horní Radouň	234	ANO	ANO	NE	libovolný (osobně, datovou schránkou, emailem,poštou)	pořadí doručení nabídek

Dotazy zaslané zastupitelům

Dotazy jsem zaslal starostovi a požádal také o jejich předání všem zastupitelům.

Považujete pravidla zvolená k prodeji parcel za vyhovující a k občanům obce vstřícná?
Zvažujete iniciovat revizi pravidel pro další prodeje parcel?
Jakým způsobem byla určena cena pro prodej parcel a to jak u parcel pro rodinné domy, tak u parcel dalších?